Al momento dell’acquisto di una nuova casa, c’è una domanda che presto o tardi arriva alla mente di tutti: quale mutuo scegliere? Meglio il tasso fisso o il tasso variabile? Qual è più giusto per me e quale conviene di più alla luce degli effetti della recente politica monetaria europea?
Alla fine di ottobre, infatti, il Consiglio direttivo della BCE ha aumentato i tassi di riferimento di politica monetaria di 75 punti base, pari a tre quarti di punto percentuale. Il tasso sui depositi delle banche presso la banca centrale, che da anni è il riferimento principale per i tassi di mercato, ha così raggiunto l’1,5 per cento. Un aumento considerevole, se si considera che fino a luglio scorso era pari a -0,5 per cento.
Cosa succede al costo dei mutui?
I tassi BCE influenzano direttamente le rate dei mutui a tasso variabile quando il tasso è per contratto “indicizzato”, cioè espressamente collegato ai tassi BCE: se questi ultimi crescono, aumenta il costo del mutuo e, di conseguenza, l’importo della rata, sia per i mutui già in essere che per quelli ancora da stipulare.
La stessa situazione si verifica per i più diffusi mutui a tasso variabile indicizzati ai tassi di mercato, quali ad esempio i tassi Euribor. I tassi di interesse di mercato rappresentano “i prezzi” ai quali banche, assicurazioni, fondi pensione, eccetera, prestano e prendono in prestito il denaro e molto spesso seguono, se non addirittura anticipano, l’andamento dei tassi della BCE.
Per un mutuo a tasso fisso già stipulato non cambia nulla: quando viene sottoscritto, infatti, viene di norma richiesto un tasso più elevato rispetto a quello variabile, proprio per assicurarsi dal rischio di un aumento dei tassi di interesse.
Un nuovo mutuo, invece, è oggi più costoso rispetto a qualche mese fa, proprio perché i tassi fissati per tutta la durata del contratto dipendono dai tassi di mercato al momento dell’offerta.
Un esempio per capire meglio
Consideriamo ad esempio un mutuo di 100.000 euro a 20 anni, indicizzato al tasso di rifinanziamento principale della BCE, più uno spread dell’1,5 per cento. Dalla fine di luglio ad oggi, con l’aumento del tasso BCE da 0 a 2 per cento, il tasso sul mutuo è passato dall’1,5 al 3,5 per cento e la rata è aumentata da 482 a 580 euro.
Quindi, adesso cosa conviene?
Rispondere a questa domanda è più complesso di quanto sembri, perché implica conoscere in modo preciso quale sarà l’andamento dei tassi per i prossimi 10, 20 o addirittura 30 anni (ovvero per la durata tipica di un muto): cosa che è pressoché impossibile!
Uno dei parametri che indica il costo di un mutuo è il TAN, ovvero Tasso Annuo Effettivo, che è dato dalla somma di tasso di riferimento e spread applicato dalle banche.
Tuttavia, il costo reale di un mutuo dipende da una serie di spese, e non solo dai tassi di interesse.
Più utile allora, per confrontare i mutui, è fare riferimento al TAEG, tasso annuo effettivo globale, che comprende le spese di istruttoria, di incasso rata, di perizia, l’imposta sostitutiva e l’assicurazione immobile per incendio e scoppio. Non rientrano invece nel TAEG altre tipologie di spese, come quelle notarili o quelle per eventuali polizze facoltative.
Come fare la giusta scelta tra tasso fisso e tasso variabile?
Come abbiamo detto, la risposta a questa domanda dipende da numerosi fattori, molti dei quali di difficile previsione. Ci sono però alcune considerazioni che possono tornare utili, se fatte per tempo.
Di base, un mutuo a tasso fisso è più costoso di uno a tasso variabile, al momento della stipula: questa differenza è il “prezzo” che si paga per stare tranquilli e fissare l’importo della rata per tutta la durata del contratto.
Quindi, questa è la scelta adatta a chi non ama il rischio, a chi non se la sente o non può permettersi di pagare rate potenzialmente più alte in caso di futuri aumenti dei tassi.
In caso di diminuzione dei tassi, sarà comunque possibile chiedere alla propria banca di rinegoziare il mutuo a condizioni più vantaggiose o chiedere una surroga, cioè il trasferimento del mutuo presso un’altra banca.
Chi invece non teme il rischio, vuole risparmiare o prevede che i tassi diminuiranno nel corso del tempo può scegliere l’opzione del mutuo a tasso variabile.
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