L’ipoteca: tutto quello che c’è da sapere

Definizione, caratteristiche, tipologie, fasi della vita di un’ipoteca. Ecco tutto quello che c’è da sapere su questo strumento.

Cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca è una forma di tutela con cui il creditore si protegge dal pericolo di insolvenza del debitore ed è disciplinata dall’art. 2808 c.c.

Si tratta di un diritto reale di garanzia che si costituisce su beni o diritti relativi a immobili o beni mobili registrati, per cui il soggetto a debito garantisce al creditore di espropriarlo dell’immobile in caso di insolvenza.

L’ipoteca può ad esempio essere richiesta come garanzia dalla banca nel momento in cui eroga un mutuo per l’acquisto di un immobile e questo strumento agisce se il debitore non salda correttamente il debito. La banca in questo modo si autotutela da situazioni di inadempimento del debitore.

L’iscrizione ipotecaria dà diritto al creditore di procedere all’espropriazione dell’immobile concesso in garanzia, qualora il debitore non pagasse una o più rate, con prelazione sul ricavato dalla vendita forzata, prevalendo sugli altri creditori non assistiti da alcuna garanzia. Se altri creditori iscrivono ipoteca a garanzia del proprio credito su uno stesso immobile del debitore, verranno soddisfatti secondo l’ordine temporale delle varie iscrizioni.

Tipologie di ipoteca

L’art. 2808 c.c. definisce tre tipologie di ipoteca:

Ipoteca legale: viene richiesta dal venditore all’atto della vendita di un immobile. Il venditore ottiene così una concreta garanzia rispetto al pagamento dovuto dal compratore, nel rispetto di quanto stabilito nella scrittura privata.

Ipoteca giudiziale: viene stabilita da un giudice in favore di un creditore che ha dovuto avviare misure esecutive, come un decreto ingiuntivo, per recuperare forzatamente un proprio credito.

Ipoteca volontaria: viene iscritta volontariamente dal proprietario dell’immobile. Dovrà essere superiore all’incirca della metà del valore ricevuto in prestito.

Come si applica?

L’ipoteca assume validità con l’iscrizione presso i Registri Immobiliari del territorio in cui è situato l’immobile.

Per l’iscrizione occorre presentare apposita Nota d’iscrizione, accompagnata da un documento contenente le motivazioni per le quali si sta costituendo l’ipoteca (ad esempio il contratto di mutuo).

La nota deve invece contenere i dati anagrafici delle parti contraenti e quelli identificativi dell’immobile, la somma per la quale si iscrive l’ipoteca e i dati relativi al finanziamento, compreso il valore del tasso di interessi.

Una volta regolarmente iscritta, l’ipoteca ha una validità di 20 anni, dopodiché dovrà essere rinnovata.

Nel caso di mutuo ipotecario, prima di procedere all’iscrizione di un’ipoteca, la banca esegue una perizia sull’immobile. In questo modo valuta se le conviene erogare il mutuo con la garanzia di rientrare della spesa nel caso di mancata insolvenza, Stima il valore effettivo dell’immobile e si accerta che non ci siano altre ipoteche già in essere. Le banche che chiedono un’iscrizione a ipoteca ipotizzano un valore dell’immobile maggiore rispetto al 100% del valore del prestito.

Per avviare la procedura la banca deve presentare opportune motivazioni tramite nota di iscrizione ai registri immobiliari.

In caso di mancato pagamento del mutuo da parte del debitore la banca può decidere di avvalersi della garanzia e prelevare l’immobile.

Trasmissione a nuovo proprietario

Se il proprietario di un immobile decide di cedere i propri diritti sull’immobile e venderlo, l’ipoteca non viene estinta, ma continua con il nuovo proprietario.

La vendita infatti è inclusa nei diritti di chi ha stipulato il mutuo con la banca, per cui l’ipoteca viene trasmessa ad un’altra persona.

Per questo motivo ci si può trovare di fronte a un’ipoteca di secondo o terzo grado, ed è possibile che la stessa casa sia soggetta a più di un’ipoteca.

Non è difficile immaginare lo svantaggio che comporta acquistare una casa in cui è già presente un’ipoteca.

Inoltre, la banca che eroga il mutuo per una casa in cui esiste già un’ipoteca, si trova in una posizione successiva di diritto rispetto alla prima banca, per la prima ipoteca, e dunque più sfavorevole.

Estinzione e cancellazione dell’ipoteca

L’estinzione dell’ipoteca può avvenire in seguito a diverse circostanze. In particolare:

pagamento del debito;
rinuncia al credito da parte del creditore;
compensazione del debito;
prescrizione del debito (10 anni);
mancato rinnovo dell’iscrizione entro 20 anni;
distruzione dell’immobile;
esproprio dell’immobile per opere di pubblica utilità;
rinuncia all’ipoteca da parte della banca;
prescrizione dell’ipoteca.

La cancellazione dell’ipoteca consiste nell’eliminazione della stessa dai registri immobiliari ed è successiva alla sua estinzione, per liberare l’immobile da ogni vincolo e permetterne la vendita.

Estinzione e cancellazione dell’ipoteca non sono dunque la stessa cosa, ma sono fasi ben distinte della vita di un’ipoteca, anche dal punto di vista cronologico.

L’ipoteca estinta non ha più alcuna efficacia come garanzia del credito per il quale era stata iscritta, ma l’estinzione non porta necessariamente alla cancellazione dell’ipoteca dal registro immobiliare. Viceversa, la cancellazione dell’ipoteca ne comporta automaticamente l’estinzione.