La tassazione sugli affitti brevi: cosa cambia nel 2024

Con lo scoccare del nuovo anno arrivano una serie di novità sul fronte degli affitti brevi: dal 1° gennaio 2024, infatti, salvo modifiche parlamentari al testo della legge di Bilancio, cambia la tassazione sugli affitti brevi.

La casistica

 

Secondo questi cambiamenti, le modalità di applicazione della cedolare secca varieranno in base al numero di case messe in affitto:

  • la cedolare secca sarà applicata nella misura del 21% solo quando il contribuente mette in affitto una sola abitazione;
  • se le case sono da 2 a 4 l’aliquota sale al 26% per ogni casa affittata, inclusa la prima;
  • se il numero delle abitazioni è da cinque in su la cedolare secca già ora non è applicabile e quindi la tassazione avviene sull’Irpef marginale, calcolata sul 95% dei canoni. In più, si paga l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, suddivisa tra proprietario e inquilino l’imposta di bollo (pari a 16 euro per contratti fino a 4 pagine). Queste tasse non sono invece dovute quando si esercita l’opzione della cedolare, poiché assorbite dal prelievo secco.
I vantaggi

 

Due sono i principali vantaggi che la cedolare secca offre rispetto ai contratti di locazione ordinaria:

  • permette di esercitare l’opzione per la cedolare direttamente sulla dichiarazione dei redditi e non necessariamente alla registrazione del contratto, dato che i contratti di durata fino a 30 giorni sono esenti dall’obbligo di registrazione;
  • elimina il problema dell’aggiornamento annuo del canone, dato che il corrispettivo della locazioni si può concordare di volta in volta.
La convenienza

 

Come cambia dunque la convenienza della cedolare secca rispetto alla tassazione Irpef?

Considerando che nel 2024 la prima aliquota Irpef sarà accorpata al 23% per redditi imponibili fino a 28mila euro, con la cedolare al 21% la situazione non cambia rispetto a oggi.

L’Irpef è conveniente solo in un’ipotesi particolare: quando cioè si ha diritto a detrazioni (derivanti ad esempio da contributi previdenziali o bonus edilizi) superiori al reddito imponibile e che quindi non si potrebbero sfruttare fino in fondo, ovvero nel caso della cosiddetta incapienza fiscale.

Con la cedolare al 26% invece bisogna sommare il 95% dei canoni percepiti agli altri redditi imponibili al netto delle detrazioni, ma l’Irpef conviene (salvo il caso di incapienza richiamato sopra) e di poco solo dove le addizionali regionali e comunali sono basse e l’imponibile Irpef complessivo è al di sotto dei 28mila euro del primo scaglione.

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