La cancellazione dell’ipoteca esistente su un immobile può essere legata a diversi motivi o circostanze, non soltanto al fatto che il debitore abbia saldato correttamente tutto il debito (ad esempio, che abbia pagato tutte le rate del mutuo stipulato con la banca al momento dell’acquisto di un immobile).
Vediamo più nel dettaglio le varie casistiche.
Come funziona la cancellazione?
La cancellazione dell’ipoteca consiste nell’eliminazione di tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari. In tal modo l’immobile non avrà più vincoli e potrà essere venduto.
La cancellazione può essere fatta tramite domanda formale e richiesta nelle seguenti situazioni:
- estinzione del debito;
- vendita forzata del bene;
- rinuncia da parte del creditore al proprio credito;
- apposita dichiarazione in cui si attesta che vi è stato il perimento dell’immobile.
La cancellazione provoca sempre l’estinzione dell’ipoteca, mentre l’estinzione non comporta necessariamente la cancellazione dell’ipoteca dal registro immobiliare. L’estinzione ne comporta comunque l’annullamento (l’ipoteca estinta non ha più alcuna efficacia e non vale più a garanzia del credito per il quale era stata iscritta), ma, anche se estinta, l’ipoteca potrebbe rimanere ancora iscritta sul registro immobiliare, perché non ancora cancellata.
Perché avvenga la cancellazione di un’ipoteca è necessario che il soggetto che deve procedere alla cancellazione riceva un apposito documento, con il consenso del creditore.
Nel caso di contratto di mutuo estinto correttamente, questo passaggio non è necessario, poiché l’ipoteca viene cancellata automaticamente al termine del pagamento del debito.
La banca quindi rilascerà al soggetto un documento in cui si comunica l’estinzione del debito, entro 30 giorni.
Nel caso di ipoteca legale, giudiziale o volontaria, la cancellazione avviene con modalità differenti a seconda del tipo di ipoteca.
Cancellazione dell’ipoteca legale
L’ipoteca legale è una tutela per chi vende un’unità immobiliare che ha effetto sul compratore, come garanzia del pagamento dovuto.
La cancellazione in questo caso avverrà tramite apposito atto notarile e nel caso di un contenzioso sarà il giudice a disporre la cancellazione con relativi oneri.
Cancellazione dell’ipoteca giudiziale
L’ipoteca giudiziale è quella stabilita da un provvedimento del giudice che dispone al debitore di adempiere al debito. La richiesta può essere fatta dal creditore tramite il tribunale ed è valida solo per i beni presenti all’interno di registri immobiliari.
In questo caso, l’ipoteca si può cancellare saldando il proprio debito e richiedendo la cancellazione agli uffici competenti. Per procedere con l’estinzione è necessario un atto ufficiale del notaio redatto in modo pubblico oppure una scrittura privata. In questo modo l’immobile potrà essere venduto.
Cancellazione dell’ipoteca volontaria
L’ipoteca volontaria si forma mediante un contratto o un’apposita dichiarazione. La sua cancellazione avviene mediante:
- cancellazione automatica: la cancellazione avviene tramite l’invio di una comunicazione da parte dell’istituto di credito ai relativi uffici. In questo caso non è necessario ricorrere al notaio;
- atto notarile: questo comporta la cancellazione automatica e immediata tramite atto unilaterale sottoscritto dal pubblico ufficiale e trasmesso successivamente all’Agenzia delle Entrate;
- ordinanza del giudice.
Quanto costa la cancellazione?
La cancellazione di un’ipoteca è gratuita se la procedura è semplificata, ovvero se il soggetto estingue il debito in modo corretto.
Sono invece previste delle spese per le ipoteche legali e giudiziarie. Si tratta, nello specifico, dei seguenti costi:
- imposta di bollo: 59 euro;
- 0,5% dell’ipoteca con un minimo di 200 euro per l’imposta ipotecaria;
- tassa ipotecaria: 35 euro.
A chi rivolgersi?
La cancellazione dell’ipoteca deve essere eseguita dal Conservatore del luogo in cui si trova l’immobile, in seguito alla presentazione dell’atto contenente il consenso del creditore, espresso in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, oppure in forza di un provvedimento giudiziale.
È necessario, per svolgere tali procedure rivolgersi a un avvocato o a un notaio.
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